A oltre tredici anni dall’entrata in vigore della legge di riforma del 2012, il settore condominiale è al centro di una nuova stagione di iniziative legislative parlamentari, attualmente in fase di esame congiunto presso la Commissione Giustizia del Senato. Al centro del dibattito ci sono due specifici disegni di legge: il DDL A.S. 1816 (primo firmatario Senatore Tosato) e il DDL A.S. 1905 (presentato dal Senatore Rosso).
Questi provvedimenti nascono per colmare i limiti applicativi emersi nella gestione quotidiana degli stabili, intervenendo con modifiche puntuali al codice civile e alle relative disposizioni di attuazione. Le principali novità riguardano la continuità della gestione, la trasparenza contabile, i requisiti professionali dell’amministratore e le regole sulla morosità.
- Il Disegno di Legge A.S. 1816 punta fortemente sulla professionalizzazione della figura dell’amministratore, introducendo l’obbligo della certificazione secondo la norma UNI 10801:2024 per i condomìni più grandi (sopra i 50 immobili o con bilanci superiori a 100.000 euro) e rimuovendo la storica deroga per gli amministratori interni. Sul fronte della trasparenza, il testo Tosato prevede l’obbligo di rendere disponibili trimestralmente gli estratti del conto corrente condominiale in un’area telematica riservata. Inoltre, interviene sui poteri di autotutela e recupero crediti, consentendo la sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato in caso di morosità semestrale, a prescindere dalla natura del servizio, ed estendendo la responsabilità solidale dell’acquirente per i contributi all’esercizio in corso e ai due precedenti.
- Il Disegno di Legge A.S. 1905 si concentra, invece, su altri aspetti nevralgici della vita condominiale, come la polizza di responsabilità civile obbligatoria per l’amministratore e la previsione di tariffe medie professionali.
Entrambi i testi introducono poi una norma di forte impatto sulla responsabilità gestionale: un esonero dalle responsabilità civili, penali e amministrative per l’amministratore qualora l’inadempimento dei suoi obblighi sia direttamente riconducibile alla morosità dei condomini o (nel testo Rosso) all’inerzia dell’assemblea nel deliberare.
Sempre sul fronte assembleare, per superare le paralisi decisionali, i due ddl propongono di abbassare i quorum (a un terzo degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio) per gli interventi obbligatori legati alla sicurezza delle parti comuni.
La sfida principale per il Parlamento sarà quella di armonizzare queste proposte ed evitare incertezze applicative.
