La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i dati catastali, l’atto è valido con la sola dichiarazione
La conformità catastale è la corrispondenza tra l’immobile e i dati catastali (planimetrie, identificativi). La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27531/2025, ha stabilito che la nullità per non conformità è formale: l’atto è valido se contiene la dichiarazione richiesta, anche se la conformità reale non è perfetta, purché non sia palese la falsità.
La vicenda
Due soggetti nel 2017 stipulano un contratto preliminare per la compravendita di un immobile. A fronte del rifiuto della parte promittente venditrice di giungere all’atto definitivo, il promissario acquirente agisce in giudizio per ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile. Il Tribunale accoglie la domanda, disponendo il trasferimento coattivo dell’immobile, dopo una CTU, che ha verificato la regolarità dei documenti.
La decisione della Corte d’Appello però ribalta completamente la decisione di primo grado, rigettando la domanda.
La motivazione del rigetto si basa sulla riscontrata difformità tra lo stato di fatto dell’immobile e le planimetrie catastali, ritenendo tale incoerenza un ostacolo insormontabile all’effetto traslativo della proprietà. Il caso quindi giunge in Cassazione su ricorso della promissaria acquirente.
L’alta Corte deve pronunciarsi, in particolare, sulla natura giuridica della nullità derivante dalla difformità catastale, e della sua idoneità a impedire il trasferimento coattivo dell’immobile.
La decisione
La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, ribalta la sentenza d’appello, stabilendo un principio fondamentale: “La nullità comminata dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, comma introdotto dall’art. 19, comma 14, del d.l. n. 78/2010, convertito, con modificazioni, in legge n. 122/2010, va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, terzo comma, c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “formale” e “testuale”, con tale espressione dovendosi intendere, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti della dichiarazione di parte disponente o dell’attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva del cespite.
Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante o dell’attestazione del tecnico, il contratto è valido a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non emerga in modo palese allo stato degli atti”.
Nel giudizio di esecuzione specifica, pertanto, il giudice deve verificare la sola esistenza formale della dichiarazione o attestazione al momento della decisione e può disporre l’effetto traslativo anche in presenza di difformità catastali non palesi.
In sintesi, la validità dell’atto è subordinata alla presenza della menzione formale, rendendo l’atto valido ed efficace, anche se successivamente dovesse riscontrarsi una non conformità sostanziale.
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