Se qualcuno domandasse a che servano i lastrici solari, qualche vecchio giurista potrebbe rispondere che la funzione primaria consiste nel dar lavoro a Tribunali. E non avrebbe tutti i torti.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno da poco scritto, con la sentenza n. 9449/2016, l’ennesimo capitolo in tema di individuazione e ripartizione della responsabilità per il caso di danni da infiltrazioni provenienti da lastrici solari o da terrazze a livello, stabilendo che la responsabilità nei confronti del terzo danneggiato (e cioè il proprietario dell’alloggio sottostante) spetta al proprietario e al Condominio e deve essere ripartita secondo il criterio dettato dall’art. 1126 c.c.
Le sentenze rese a Sezioni Unite dovrebbero avere un particolare peso e condizionare la giurisprudenza futura. Tuttavia non sempre le cose vanno così.
Con sentenza n. 3672/97 (anch’essa resa a Sezioni Unite), la Corte Suprema ritenne che la responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, dovute a difetto di manutenzione, costituisse conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni (di natura contrattuale) di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1123 c.c.) e del titolare della proprietà o dell’uso del lastrico (art. 1226c.c.), cosicchè il risarcimento avrebbe dovuto essere posto a carico del proprietario del lastrico nella misura di un terzo e dei proprietari dei piani sottostanti nella misura di due terzi.
Successivamente, numerose sentenze si discostarono da questo orientamento, o quanto meno posero nuove distinzioni.
Fra le (troppe) variazioni sul tema, merita di essere ricordato l’orientamento secondo cui in caso di danni dovuti a vetustà o a omessa manutenzione, la responsabilità spetterebbe al solo Condominio (fatta salva la ripartizione interna ai sensi dell’art. 1126 c.c.), mentre qualora i danni siano ricollegabili a difetti originari di progettazione, esecuzione o ricostruzione del lastrico, la responsabilità spetterebbe esclusivamente al proprietario o usuario del lastrico stesso.
Ora la Corte di Cassazione è tornata a ritenere che esista responsabilità concorrente del Condominio e del proprietario del lastrico (sempre nella proporzione prevista dall’art. 1226 c.c.).
Si è tornati dunque al principio già stabilito nel 1997?
Dal punto di vista teorico la risposta è senz’altro negativa, perchè la Corte ha ritenuto che il proprietario del lastrico risponda quale custode (ai sensi dell’art. 2051 c.c.) ed il Condominio risponda invece quale ente tenuto per legge a compiere gli atti conservativi e di manutenzione straordinaria e, sopratutto, ha stabilito che le responsabilità sia dell’uno che dell’altro hanno natura extracontrattuale.
E’ la stessa Corte ad indicare (sia pure in modo non chiarissimo) quali dovrebbero essere le conseguenze pratiche del nuovo orientamento:
– applicabilità del concorso tanto nel caso di difetti costruttivi come nel caso di carente manutenzione;
– esclusione della responsabilità dell’acquirente del lastrico solare per il caso di danni verificatisi prima dell’acquisto;
– solidarietà passiva fra condomini, sia pure nei limiti della quota imputabile al Condominio;
– prescrizione quinquennale in luogo di quella decennale del diritto al risarcimento.
Resta salvo, come in precedenza, il raro caso in cui il proprietario del lastrico ponga in essere una condotta autonoma e sufficiente a provocare il danno, nel qual caso la responsabilità non potrà essere addebitata al Condominio.
Davide Rocca – avvocato in Torino
